Расходы при покупке недвижимости в Испании: налоги, нотариус, регистрация, комиссия

При покупке недвижимости в Испании многие считают только цену объекта и забывают о второй части бюджета - расходах сделки. В итоге сумма «на входе» оказывается заметно выше ожиданий: налоги, нотариус, регистрация, услуги юриста/gestoria, банковские комиссии, а иногда и агентская комиссия. Эти расходы не всегда огромны по отдельности, но вместе легко добавляют несколько процентов к цене объекта, а в дорогих сегментах это уже существенные деньги.

Ниже - практический разбор основных статей расходов: какие платежи встречаются чаще всего, от чего они зависят, где люди ошибаются при планировании бюджета и какие вопросы стоит закрыть до внесения задатка.

Налоги: главный расход, который зависит от типа объекта

Налоги - это обычно самая крупная статья «сверху» цены. И здесь ключевое - понять, что именно вы покупаете: вторичку или новостройку, потому что налоговая логика отличается. Ошибка на этом шаге приводит к неверному расчёту бюджета и неприятным сюрпризам на финальной стадии.

Если объект на вторичном рынке, чаще всего платится налог на передачу имущества (ITP). Если объект новый и покупается у застройщика, обычно применяется НДС (IVA) и дополнительный сбор (часто гербовый сбор / AJD). Конкретные ставки зависят от региона и нюансов сделки, поэтому правильная модель - считать “не одну цифру”, а диапазон и проверять ставку именно по вашему кейсу.

Здесь же важно учесть, что «налоги» - это не только плата государству. Иногда в расчёт забывают включить “сопутствующие обязательные платежи”, которые идут рядом с оформлением: комиссии банка при ипотеке, оценка (tasacion), страховки, расходы на открытие или обслуживание счетов, если это требование банка.

Что проверить по налогам до сделки:

• объект первичный или вторичный (и какой налог применяется);

• ставка налога в вашем автономном сообществе;

• есть ли льготы или особые условия (например, для определённых категорий покупателей);

• будет ли ипотека и какие банковские расходы добавятся.

Нотариус и регистрация: обязательные расходы сделки, которые легко недооценить

Покупка недвижимости в Испании проходит через нотариуса: оформляется публичный акт купли-продажи (escritura publica). Это обязательный этап, и нотариальные расходы зависят от стоимости сделки и объёма документов. Даже если цифры кажутся «небольшими» на фоне цены квартиры, их важно учитывать заранее, потому что это часть бюджета, без которого сделка не закроется.

После нотариуса документы нужно зарегистрировать в Реестре собственности (Registro de la Propiedad). Регистрация подтверждает ваши права и делает сделку юридически завершённой в публичном поле. Это тоже не опциональная история, если вы хотите, чтобы всё было оформлено правильно, без “серых зон”.

Часто рядом с этим блоком идут услуги “сопровождения”: gestoria или юрист, который проверяет документы, отсутствие обременений, помогает с налоговыми расчётами и подачей документов. Формально вы можете делать многое самостоятельно, но на практике сопровождение часто окупается тем, что снижает риск ошибки в документах, особенно если вы покупаете впервые или не уверены в языке.

Перед тем как переходить к задатку и финальным документам, полезно сверить типовой состав расходов по сделке и понять, какие платежи обязательны, а какие зависят от выбранной схемы покупки. На странице ValenciaLink можно посмотреть ориентиры по покупке и базовые рекомендации, чтобы заранее собрать полный бюджет и не упустить важные статьи расходов.

Что уточнить по нотариусу и регистрации до подписания:

• ориентировочную стоимость нотариуса для вашей цены объекта;

• стоимость регистрации и сроки оформления;

• кто подаёт документы в реестр (вы / gestoria / юрист);

• какие документы потребуются от вас (NIE, подтверждение средств, банковские справки и т.д.).

Комиссия агентства и сопутствующие платежи: где чаще всего “всплывают” доплаты

Комиссия агентства - один из самых спорных пунктов, потому что в разных случаях она устроена по-разному. Где-то агент работает на продавца и комиссию платит продавец. Где-то часть комиссии пытаются переложить на покупателя. Где-то в сделку добавляют «сервисные сборы» или отдельную оплату за сопровождение, которое по сути дублирует работу юриста.

Чтобы не попасть в ситуацию “нам сказали позже”, нужно фиксировать финансовые условия заранее и письменно. Особенно это важно, если вы вносите задаток (arras): после его внесения вы часто ограничены в манёвре, и обсуждать комиссию в этот момент уже поздно.

Помимо комиссии агентства, есть несколько типовых платежей, которые покупатели часто забывают заложить:

• оценка недвижимости (tasacion) при ипотеке;

• комиссии банка (оформление, обслуживание, перевод средств, условия счёта);

• страховки, если их требует банк (жильё, жизнь - в зависимости от продукта);

• переводы, апостили, нотариальные копии, если часть документов оформляется не в Испании;

• коммунальные “переоформления” (вода, свет, газ) и возможные первичные депозиты у поставщиков.

Важно понимать: цель не в том, чтобы запугать списком. Цель - собрать «реальную цену входа» и избежать кассового разрыва на этапе закрытия сделки, когда все платежи сходятся в одну точку времени.

Короткий контрольный список по комиссиям и доплатам:

• кто платит агентскую комиссию и в каком размере (фикс/процент);

• есть ли дополнительные “сервисные сборы” и за что именно;

• расходы по ипотеке: оценка, комиссии, страховки;

• кто оплачивает юридическое сопровождение и что входит в услугу;

• какие платежи потребуются для переоформления коммунальных услуг.

Полный бюджет сделки начинается с расчёта “цены входа”, а не с цены объекта

Покупка недвижимости в Испании - это всегда два слоя расходов: стоимость объекта и обязательные платежи сделки. Чтобы не столкнуться с неожиданными доплатами, заранее определите тип объекта (первичка/вторичка) и налоговую модель, заложите нотариуса и регистрацию, а также уточните комиссию агентства и банковские расходы, если планируете ипотеку. Когда бюджет собран полностью ещё до задатка, сделка проходит спокойнее, а решения становятся осознанными, а не вынужденными.